Советы по выбору ипотеки

Большинство неопытных заемщиков (а откуда взяться опыту, если ипотечное кредитование - дело совершенно новое для России) при выборе ипотечной программы обращают внимание только на размер процентной ставки по кредиту. И впоследствии, чаще всего, сожалеют о выборе.
Почему стоит обращать внимание не только на процентную ставку, или даже не столько на нее? Дело в дополнительных расходах, которые наряду с погашением ипотеки вынужден нести заемщик.
Прежде всего, если речь заходит о дополнительных выплатах, следует иметь в виду страховку предмета ипотеки. А она является обязательной, и кроме того, заемщик, согласно ипотечного договора, еще и ограничен в выборе страховой компании. Мало того, что ипотечный банк согласен засчитать лишь полис той страховой компании, с которой сотрудничает, но многие ипотечные банки еще требуют наличия некоей минимальной программы страхования и фиксированной страховой суммы, как правило, покрывающей не только сумму ипотечного кредита, но и проценты по ней, а иногда и стоимость жилья целиком.
Еще одна выплата, которую нельзя не учитывать - стоимость обслуживания кредитного счета. А эта сумма начисляется регулярно и входит в ежемесячный платеж погашения ипотеки.
Разница в курсах валют и оплата за конвертацию - распространенная практика некоторых банков. Например, если ипотечный кредит взят в евро, то банк может добавлять к ежемесячному платежу некоторую сумму за конвертацию рубля в европейскую валюту. Хотя в настоящее время многие банки отказываются от такой практики, знать о возможности такого платежа, тем не менее, нужно.
Что еще может повлиять на сумму ежемесячного платежа по погашению ипотеки? Например, валюта, в которой берется ипотечный кредит.
Лучше всего брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете основной доход. Если ваша зарплата жестко привязана к доллару, то и кредит следует оформлять именно в американских долларах, и ни в чем ином. Почему? Потому лишь, что процентная ставка долларового кредита всегда ниже, чем ставка по кредиту в рублях.
Многие недальновидные заемщики размышляют следующим образом: "Если ставка по кредитам в долларах ниже, то не все ли равно, что доход в рублях? Ведь низкая кредитная ставка даст возможность сэкономить больше, чем составит сумма потерь на конвертации и курсовой разнице! " Они ошибаются, причем, ошибаются фатально.
Никто, ни один финансовый аналитик, не сможет с большой долей вероятности утверждать, что будет с курсом рубля лет через пять-семь, в самый разгар выплат по ипотеке. Есть большая доля вероятности, что доллар взмоет вверх, и заемщику, зарабатывающему в рублях, придется нести расходы по рефинансированию, срочно искать другой кредит в национальной валюте.
Конечно, возможна и обратная ситуация - доллар значительно упадет, и заемщик окажется в огромном выигрыше. Возможно. Но стоит ли играть в рулетку там, где правила игры меняются с удивительной скоростью? Конечно нет.
Вероятна и ситуация, когда заемщик меняет работу или вид деятельности, а вместе с ними меняется и валюта, в которой он получает основной доход. Но во-первых, эта ситуация контролируема самим заемщиком (можно договориться с работодателем, или выбирать вид деятельности с учетом обстоятельств, взятых кредитов и т. д.). А во-вторых, такой риск значительно, на порядок ниже риска смены курса валюты.
Что еще определяет выбор той или иной программы. Это, пожалуй, срок ипотеки.
Разница в ежемесячных суммах при 10 и 15 годах ипотечного кредита довольно существенна. Здесь необходимо трезво соизмерять собственные силы и иметь ввиду наличие, помимо выплат банку, других расходов: обучение детей, ремонт квартиры, обновление автомобиля и т. д. Мало кто расположен "тянуть лямку", отказывая себе и своей семье, в элементарном. Поэтому, если вы чувствуете, что можете не уложиться в планируемые расходы, лучше увеличить срок ипотеки, снизив таким образом сумму ежемесячной выплаты.
Кроме этого, обратите внимание на пункт договора ипотеки, в котором оговаривается досрочное погашение кредита. Лучший вариант досрочного погашения - с предупреждением банка в месячный срок и без дополнительных штрафов и ограничений.
Главный совет.
Прежде, чем принимать решение по выбору той или иной ипотечной программы, стоит собрать информацию о наиболее подходящих программах и сопоставить их.
И, конечно же, не забывать обо всех аспектах и факторах, составляющих ежемесячную выплату.