Как продать ипотечную квартиру

От непредвиденных жизненных ситуаций не застрахован ни один человек. И иногда случается так, что, купив квартиру в ипотеку, спустя некоторое время в связи с сокращением на работе, болезнью или по любым другим причинам собственнику становится нечем выплачивать ипотеку. И в ближайшее время ситуация явно не изменится. Выход в таком случае только один - продажа квартиры. Но как продать недвижимость, находящуюся в ипотеке и возможно ли такое? Об этом мы сейчас и поговорим.

Возможна ли продажа недвижимого объекта с переуступкой обязательств по выплате ипотеки банку?

Если вы хотите продать квартиру, и чтобы новый собственник выплачивал за вас ипотеку, то это зависит от вашего банка - предусмотрит он такую возможность или нет. Всё дело в том, что далеко не все банки дают согласие на продажу квартиры по такой схеме. Так, например, банк ВТБ даёт согласие на продажу недвижимого объекта только после того, как ипотечный займ будет полностью погашен, после чего с квартиры снимают обременения и только после этого её можно будет продать. Также аналогичной схемы придерживаются все крупные банки. Ведь намного проще продать ипотечное жилье, выплатив ипотеку деньгами, полученными от продажи. К тому же такой способ менее рискованный как для покупателя, так и продавца.

Юридическое оформление сделки

Покупая ипотечную квартиру, новый собственник принимает обязанности по договору займа. В том числе и тех обязанностей, которые не были выполнены надлежащим образом первым залогодателем. То есть простыми словами при покупке квартиры к новому собственнику ещё и переходит кредит.

Схема продажи ипотечной недвижимости

Для того чтобы выставить квартиру на продажу, для начала необходимо получить соответствующее разрешение от банка. При этом необходимо понимать, что купить такое жилье может не каждый, так как вместе с квартирой покупателю переходит и кредит. А это значит, что новый покупатель должен соответствовать всем критериям, предъявляемым банком. Требования зависят от конкретного банка. Но особое внимание они уделяют размеру дохода, возрасту заёмщика, стажу работы на последней работе, кредитную историю.
Если же покупатель соответствует всем необходимым требованиям, тогда продавец и покупатель арендует две банковские ячейки. В одну закладывают сумму в размере задолженности (на погашение ипотеки), а во вторую ячейку закладывают оставшуюся сумму. Затем каждая сторона подписывает договор купли продажи и подают его в Росреестр. Далее продавец из первой ячейки забирает деньги и погашает ими ипотеку, после чего обращается в банк за закладной, которую покупатель должен предоставить в Росреестр. На основании этого документа ему будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая отсутствие обременений. И только после этого продавец имеет право забрать деньги из 2 ячейки. Подобная схема продажи считается наиболее безопасной для каждой из сторон, участвующих в сделке.

Собираем документы

Покупателю ипотечной квартиры необходимо предоставить в банк следующий пакет документов:

• Копию паспорта.
• Справку о доходах формы 2-НДФЛ.
• Если покупатель состоит в браке, ему необходимо предоставить банку расписку о том, что его вторая половина согласна на оформление ипотеки.
• Данные о составе семьи.
• Выписка из домовой книги.
• Выписка из ЕГРП и из домовой книги, чтобы выяснить, есть ли другие обременений и не проживают ли на данной жил площади несовершеннолетние лица.
• В целях дополнительной гарантии безопасности сделки эксперты советуют договор купли-продажи нотариально заверить.

Влияет ли наличие ипотеки на стоимость квартиры?

Здесь все зависит от продавца. Но в большинстве случаев такие объекты продаются дешевле в отличие от аналогичных объектов, но без ипотеки на 10-15%. Также цена ещё зависит и от месторасположения и развитости инфраструктуры.

Разве не проще покупателю сначала погасить задолженность по ипотеке, после чего купить эту квартиру?

По мнению юристов такая схема слишком рискованная. Всё дело в том, что после того, как покупатель погасит задолженность продавца и банк снимет с квартиры обременения, то продавец станет полноправным владельцем своей квартиры. И у покупателя не будет возможности убедить его подписать договор купли-продажи. Но при этом можно минимизировать риски, заключив предварительный договор купли-продажи, указав в нем все условия.